„Wir ziehen immer noch gerne unsere Stiefel an“

Mit einem Jahr Verspätung feiert MC Real Estate sein 20-jähriges Bestehen. Auch die jüngsten Entwicklungen des auf Logistikimmobilien spezialisierten Familienunternehmens sind ein Grund zum Feiern. Im Jahr 2020 stieg das Eigenkapital der Gruppe von 98,3 Millionen Euro auf 109,8 Millionen Euro. Dieses Jahr konnte MG Real Estate sein Eigenkapital um weitere 36 Prozent auf rund 150 Millionen Euro steigern. In den letzten fünf Jahren hat sich auch die Zahl der Mitarbeiter von 30 auf 60 verdoppelt. 

An der Spitze des Unternehmens hat der Gründer Ignace De Paepe inzwischen die Rolle des Vorsitzenden übernommen. Der ehemalige Vertriebsleiter Ignace Tytgat hat seinen Platz als CEO eingenommen. „Nennen Sie es keine Wachablösung“, unterstreicht Tytgat. „Wir sehen es eher als eine Stärkung der Unternehmensstruktur. Dies ermöglicht Ignace De Paepe, sich noch stärker auf die Strategie und die großen Investitionen zu konzentrieren. Er ist auch nach wie vor immer bei wichtigen Verhandlungen anwesend“ 

Nach den Ergebnissen zu urteilen, haben Sie nicht allzu sehr unter der Corona-Krise gelitten. 

Ignace Tytgat. „Der Geschäftsbetrieb gestaltete sich um einiges schwieriger als zuvor. Zumal wir auch im Ausland entwickeln. Wir haben weiterhin gebaut, aber man will auch in der Lage sein, eine solche Baustelle zu besuchen. Blind zu bauen, ist nicht wirklich angenehm. Es war beispielsweise sehr schwierig, unsere Mitarbeiter zu unseren Baustellen in Dänemark zu bringen. Die Tatsache, dass jedes europäische Land seine eigenen Coronavorschriften und Testverfahren hat, ist ebenfalls nicht hilfreich. „Wir müssen aber auch zugeben, dass sich die Logistikbranche in dieser Krise gut geschlagen hat. Corona hat für einen Boom im E-Commerce gesorgt. Dies und die Havarie des Containerschiffs Ever Given im Suezkanal haben dazu geführt, dass die Unternehmen mehr Lagerbestände vorhalten. Das schlägt sich dann wiederum in einer starken Nachfrage nach Logistikimmobilien nieder.“ 

 

Welchen Stellenwert hat das Segment der Logistikimmobilien in Ihrem Unternehmen?

Tytgat. „Die Logistik macht etwa 75 Prozent unseres Portfolios aus. Es ist unser Kerngeschäft. Auch bei unserem Wachstum im Ausland setzen wir darauf. Aber auf unserem Heimatmarkt – Belgien und Luxemburg – sind wir auch in anderen Segmenten tätig: Wohnimmobilien, Büros, Einzelhandelsimmobilien und einige Mischprojekte. Für Wohnimmobilien braucht man eine fast mikroskopische Kenntnis des Marktes: Wie hoch ist die Nachfrage nach Wohnungen in Gent oder Vilvoorde? Die Logistik kann auf einer Makroebene betrachtet werden: Welche sind die Logistik-Hotspots in Europa? Wo befinden sich die multimodalen Knotenpunkte in einem Land? Wo sind die wichtigsten Containerterminals? „Wir haben ein umfangreiches Portfolio von Wohnprojekten. In Kürze werden wir beispielsweise mit der Entwicklung von Marcelis Garden in Mechelen beginnen, einem Projekt mit 2.000 Wohneinheiten. Im Rahmen unserer Diversifizierung wollen wir diese Wohnbau-Pipeline systematisch ausbauen. Schließlich surfen Logistikimmobilien schon seit einigen Jahren auf einer starken Welle, aber auch dieser Markt hat schon schwierige Zeiten erlebt. Auch die Büroprojekte liegen weiterhin in unserer Gunst. Wenn sich eine Möglichkeit ergibt, werden wir sie mit Sicherheit prüfen. Wir bauen zum Beispiel ein 7.000 Quadratmeter großes Bürogebäude am Kortrijksesteenweg in Gent. Derzeit sind wir nicht auf der Suche nach Einzelhandelsprojekten, aber Einzelhandelsimmobilien bekommen manchmal in unseren Mischnutzungsprojekten einen Platz.“

Nach diesem Wachstumsschub im E-Commerce wird der Druck auf den Logistikimmobilienmarkt vielleicht etwas nachlassen. 

Tytgat. „Der E-Commerce hat stark zugenommen, aber in Belgien sind zum Beispiel viele der großen Akteure in diesem Bereich noch nicht oder erst seit kurzem am Markt. PostNL ist schon seit Jahren in unserem Land tätig, aber in diesem Jahr haben wir in Willebroek das erste echte belgische Paketzentrum für PostNL gebaut. Im Oktober haben wir außerdem ein Lager für Colts Privé in Willebroek fertiggestellt. DHL baut in unserem Land ein Netz von städtischen Paketzentren auf. Einfach ausgedrückt: Die Welle, die wir vor etwa fünf Jahren in den Niederlanden erlebt haben, kommt jetzt nach Belgien. Der E-Commerce-Bereich wird immer ausgereifter. Es wird mehr in Automatisierung und Optimierung investiert. Zugegeben, das führt nicht immer zu neuen Gebäuden, aber oft schon.“ 

 

Auch die Kritik am E-Commerce-Modell nimmt zu. Es sei nicht sehr nachhaltig. 

Tytgat. „Einige Praktiken, die auf den Durchbruch des E-Commerce zurückgehen, haben sich gehalten und manchmal zum Negativen entwickelt. Persönlich finde ich die Idee „heute bestellt, morgen geliefert“ auch nicht immer notwendig oder sinnvoll. Gleichzeitig stelle ich fest, dass viele Logistik- und E-Commerce-Akteure kräftig investieren, um ihre Logistikketten nachhaltiger zu gestalten. Wir haben für Eutraco ein energie- und CO2-neutrales Gebäude entwickelt. Wärmepumpen werden für die Heizung eingesetzt und Solarkollektoren liefern Strom. „Ich denke dabei auch an die Paketzentren am Stadtrand, von denen aus die Städte mit Sammellieferungen per Lastenfahrrad oder Elektrofahrzeug beliefert werden. Das ist ein fantastisches Modell, aber in vielen Städten spürt man eine gewisse Zurückhaltung in Bezug auf dessen Genehmigung. Sie befürchten, dass es zusätzlichen Verkehr verursachen wird. Aber auch dieser Verkehr besteht auch bereits jetzt. Es ist also besser, ihn intelligent und nachhaltig zu organisieren.“ 

 

Was muss Belgien tun, um seine Position als Logistik-Hotspot zu sichern?

Tytgat. „Die größte Herausforderung ist die Knappheit an Bauland. Die Umwidmung von Grundstücken und Gebäuden ist Teil der Lösung, aber es müssen auch neue Flächen geschaffen werden. Zugegeben, das ist von der Raumordnung her nicht einfach. Vor allem in Flandern muss man fast überall auf die Umgebung Rücksicht nehmen.

„Außerdem ist die Nachtarbeit ein sensibler Aspekt. Dieser Punkt ist noch immer nicht vollständig gelöst. Für den Transportsektor gibt es eine Regelung, aber für den Einzelhandel und den E-Commerce hat die belgische Föderalregierung noch keine Entscheidung getroffen. Heute ist das vielleicht weniger ein Thema, denn viele Anträge für große Logistikzentren sind inzwischen bearbeitet worden.“

Diese Zentren haben sich in unseren Nachbarländern, insbesondere in den Niederlanden, etabliert. Haben wir den Zug verpasst? 

Tytgat. „Für mich ist das noch immer ein offener Punkt. So etwas wie eine zu späte Lösung gibt es nicht. Haben wir den Zug verpasst? Vielleicht, aber es wird schon noch ein weiterer Zug kommen.“

Im Gegensatz zu den belgischen Konkurrenten Montea und WDP ist MG Real Estate in den Niederlanden nicht stark vertreten.

Tytgat. „Wir haben zwei Projekte in den Niederlanden realisiert: ein 11.000 Quadratmeter großes Lager in Roosendaal für Yusen Logistics – in einem Joint Venture mit der niederländischen SDK Vastgoed – und einen 80.000 Quadratmeter großen Logistikkomplex in Eindhoven. Und wir haben gerade einen Vertrag über ein 60.000 Quadratmeter großes Bauvorhaben in Flevokust für Jisk unterzeichnet. „Wir sind also schon in den Niederlanden, aber wir möchten zusammen mit unseren Kunden wachsen, und das ist bei unseren nördlichen Nachbarn bisher weniger der Fall. In der Zwischenzeit haben wir ein solides Geschäft in den skandinavischen Ländern aufgebaut. Wir haben ein Gebäude für FedEx am Flughafen Kopenhagen entwickelt. Recht kurz nach der Fertigstellung wandte sich auch das Gepäckabfertigungsunternehmen TCR für die Entwicklung eines Wartungsgebäudes an uns. Wir hatten dort ein Team, wir hatten umfangreiches Wissen aufgebaut. Es wäre schade gewesen, all diese erworbenen Kenntnisse ungenutzt zu lassen. Daher die Entscheidung, weiterhin in der Region zu investieren. Etwa 20 Autominuten von Kopenhagen entfernt haben wir ein Grundstück gekauft, für das wir jetzt eine Genehmigung für ein Logistikprojekt von 100.000 Quadratmetern erhalten haben. Etwas weiter westlich, in Fredericia, haben wir Bauland mit einer Genehmigung für 80.000 Quadratmeter erworben. Und jetzt sind wir auch in Schweden aktiv. Der Flughafen Kopenhagen arbeitet eng mit dem Hafen von Malmö zusammen, wodurch sich für uns neue Möglichkeiten ergeben haben. Wir haben dort bereits ein Gebäude für den Küchenhersteller Smeg fertiggestellt und entwickeln jetzt 18.000 Quadratmeter für Westerman Logistics.“

Besteht die Absicht, auch geografisch stärker zu diversifizieren?

Tytgat. „Wenn man sich unsere Grundstückspositionen für Logistikprojekte ansieht, ist Belgien mit einem Anteil von knapp über 40 Prozent immer noch unser wichtigster Markt. Die nördlichen Länder folgen in sehr geringem Abstand. Der Rest verteilt sich auf einige europäische Länder. Mit einer kleinen Verstärkung können wir mit dieser Mannschaft noch ein oder zwei Märkte abdecken. Heute schauen wir hauptsächlich nach Italien und Frankreich. Einige Kunden bitten uns auch darum, ihnen auf diese ausländischen Märkte zu folgen. Das ist eine organische Art des Wachstums, die uns ermöglicht, den familiären Charakter des Unternehmens zu bewahren. Wenn wir plötzlich fünf neue Märkte erschließen wollten, würde dies unweigerlich eine umfassendere Managementstruktur und längere Entscheidungsprozesse nach sich ziehen. Das wollen wir vermeiden. Wir wollen wachsen, aber wir müssen nicht wachsen. Und wir wollen vor allem in den Ländern wachsen, in denen wir bereits aktiv sind.“

 

Um diese Wachstumspläne zu finanzieren, haben Sie Anfang dieses Jahres auf Anleiheinvestoren zurückgegriffen. Eine Börsennotierung ist also nicht geplant?

Tytgat. „Wir sind mit dieser Anleiheemission sehr zufrieden. So können wir unsere Schlagkraft stärken, ohne unsere Unabhängigkeit zu verlieren. Wir bezeichnen uns als Hochgeschwindigkeitsentwickler. Wir können schnell reagieren, weil wir ein Vertrauensverhältnis zu unseren Lieferanten haben, aber auch, weil wir selbst schnell entscheiden können. Wie gesagt: MG Real Estate ist ein Familienunternehmen mit sehr kurzen Kommunikationswegen und einem einzigen Gesellschafter. Wir wurden bereits mehrfach von Parteien umworben, die sich an MG Real Estate beteiligen wollen. Wir haben auch eine Börsennotierung oder eine Umwandlung in eine regulierte Immobiliengesellschaft in Betracht gezogen. Die Schlussfolgerung war, dass ein solcher finanzieller Ansatz nicht zu unserer DNA passt. Wir sind immer noch weitgehend Bauunternehmer. Wir ziehen immer noch gerne unsere Stiefel an, um eine Baustelle zu besuchen.“

Dieser Artikel wurde in Trends veröffentlicht, 15/12/21.