Bruisende markt in de Nordics

De opkomst van e-commerce en de haperende toeleveringsketens hebben de markt voor opslagruimte tot een kookpunt gebracht. Verschillende ontwikkelaars starten met projecten nog voor potentiële klanten binnenlopen. Een goed idee of een riskante investering? Experts zijn het er niet over eens.

De Europese vastgoedontwikkelaar MG Real Estate heeft onlangs zijn eerste huurder verwelkomd in het nieuwe logistieke centrum Taulov bij Fredericia. De logistieke hotspot zal de komende jaren 80.000 m² beslaan.

Godshotel, een logistiek speler, heeft de eerste 15.000 m² van het ontwikkelingsproject in de Deense driehoeksregio ingepalmd. En dat klanten nu massaal afkomen op dit in mei gestarte bouwproject van MG Real Estate, vindt Christopher Thomsen, de Deense commercial manager van de ontwikkelaar, spannend.

"We zijn nu echt van start gegaan met MG Park Fredericia; en we zijn verheugd om Godshotel te verwelkomen. We zijn volledig gefocust op het optimaal ontwikkelen van logistieke oplossingen voor de markt en voor onze klanten. En met de grote vraag lijkt het erop dat de zaken goed voor ons uitpakken," zegt hij.

Eind augustus, toen een Duits bedrijf de laatste vloeroppervlakte van zijn 40.000 m² grote vestiging in Greve had opgekocht, kon het Belgische bedrijf een bezettingsgraad van 100% melden voor zijn tweede logistieke pand in Denemarken. En bij MG Real Estate gaat het snel. De strategie is gericht op speculatieve bouw van opslagfaciliteiten. Met andere woorden, het bouwt opslagfaciliteiten voordat potentiële klanten zelfs maar binnenlopen. Chistopher Thompson merkt op dat de 40.000 m² in de komende jaren zal worden uitgebreid tot 100.000 m².

"We hebben gezien hoe de strategieën van bedrijven zijn veranderd tijdens de Covid-19 crisis. Dit heeft vooral te maken met veranderende consumentenpatronen, waarbij Denen steeds vaker online gaan winkelen. Dit heeft geleid tot een grotere vraag naar magazijnruimte. Tegelijkertijd proberen verschillende bedrijven hun toeleveringsketen te versterken door hun voorraden dichter bij hun primaire klanten te brengen. Deze trend was al duidelijk vóór Covid-19. Maar het lijdt geen twijfel dat de zaken in een stroomversnelling zijn geraakt," merkt Thomsen op.

Uit cijfers van september van Ejendomstorvet.dk, het grootste Deense portaal voor commercieel vastgoed, blijkt dat de leegstaande oppervlakte in magazijnen, logistiek en productievastgoed in de loop van 2021 met bijna een half miljoen vierkante meter is gekrompen. Dat is een daling van 26 procent sinds de piek in het vierde kwartaal van 2020, toen de leegstand 1,9 miljoen vierkante meter bedroeg. De leegstand bedraagt 2 procent, het laagste niveau dat Ejendomstorvet.dk sinds 2007 heeft geregistreerd.

De grootste commerciële makelaar van Denemarken, Colliers, ziet dat de historisch lage leegstand in combinatie met de exploderende vraag uitstekende voorwaarden hebben geschapen voor de speculatieve bouw van logistiek vastgoed.

"Op dit moment is de markt booming in het kielzog van de Covid-19 pandemie, en dat schept een aantal bijzonder goede voorwaarden voor het bouwen voordat er contracten met huurders worden gesloten," zegt Peter Lassen, partner en manager van Colliers.

Ook bij Taulov Dry Port heeft de lage leegstand en de roodgloeiende markt het bedrijf ertoe aangezet de volgende fase van zijn speculatieve bouw te starten. De drijvende krachten hierachter zijn het plaatselijke overheidsbedrijf ADP, dat eigenaar en exploitant is van de handelshavens in Fredericia en Nyborg, en de pensioengigant PFA, die Taulov Dry Port ontwikkelen met een oppervlakte van 900.000 m². Er is al zo'n 90.000 m² logistiek gebouwd, en binnenkort breiden ze het project uit met 60.000 m².

"We zien de vraag van de grote, goed geconsolideerde Deense ondernemingen. De logistieke ketens zijn op veel plaatsen uitgeput en dat creëert een behoefte aan meer magazijncapaciteit hier in Denemarken. Onze klanten willen dicht bij hun eindklanten zijn, zodat de goederen niet stranden in Azië, waar ze er geen controle over hebben," zegt Jesper Gemmer, CEO van Taulov Dry Port. En hij gelooft dat, in combinatie met een geweldige locatie dicht bij snelwegen, havens en spoorwegen, dit het juiste moment is voor de volgende fase.

"Bij het bedrijf hebben we naar de Europese logistieke hubs gekeken voordat we besloten om Taulov Dry Port te ontwikkelen. Uit ons onderzoek blijkt dat de groei en de vraag zich concentreren in de grote hubs en daarom hebben we ervoor gekozen om hier te bouwen", zegt hij.

Zowel MG Real Estate als Taulov Dry Port bouwen magazijnen voordat ze klanten hebben om ze te betrekken. Ze bouwen flexibele opslag- en logistieke panden, waarbij klanten betrokken kunnen worden bij het maken van de laatste aanpassingen aan het interieur als dat nodig is. Hun projecten worden ook in fasen ontwikkeld om overmatige leegstand te voorkomen.

Voor hun projecten eisen de twee bedrijven dat ze in de buurt van belangrijke transportcorridors liggen. Beide bedrijven bouwen in Taulov bij Fredericia, dat dicht bij uitstekende transportverbindingen met spoorwegen, havens en autosnelwegen ligt.

Christopher Thomsen legt uit dat MG Real Estate zijn voetafdruk in Denemarken de komende jaren wil verdubbelen ten opzichte van de huidige 180.000 vierkante meter.

"We hebben grote uitbreidingsplannen in Denemarken. De logistieke markt is achterop geraakt ten opzichte van de ons omringende landen, maar die behoefte komt nu naar boven. We willen in de buurt van de grote steden en snelwegknooppunten zitten, omdat klanten ook nabij de eindbestemming van hun producten willen terechtkomen", benadrukt hij.

Uit een enquête van Ejendomdanmark, de brancheorganisatie voor vastgoedeigenaren en -verhuurders, blijkt dat de industrie duidelijk grote verwachtingen heeft van de markt voor industrieel en logistiek vastgoed in vergelijking met kantoren, winkels en woningen.

Dit brengt Morten Marott Larsen, vice-voorzitter van Ejendomdanmark, tot de overtuiging dat het voor actoren zeer zinvol is om projecten te ontwikkelen die klaar kunnen zijn voor huurders op het moment dat zij deze nodig hebben.

"Maatschappelijk gezien is het verstandig om speculatief te bouwen als er een goede kans is dat de huurders er zullen komen. Het is verstandig om een zeker risico te nemen en te bouwen voordat de huurder er klaar voor is; anders loop je het risico een potentiële huurder te verliezen als je geen leegstand hebt", merkt hij op.

Ook al is de leegstand historisch laag en hebben bedrijven behoefte aan meer magazijnruimte, toch gelooft bedrijfsmakelaar EDC Poul Erik Beth niet dat de speculatieve bouwmarkt bijzonder lucratief is voor grote spelers.

"De meeste grote bedrijven hebben specifieke wensen voor hun panden, en dat kan het duur maken om aanpassingen te doen als het pand al gebouwd is. Veel van mijn zakelijke klanten hebben een duidelijke visie van hoe hun magazijn eruit moet zien, en dat betekent dat een voorontwikkeld exemplaar niet bijzonder aantrekkelijk is," zegt Kenneth Hauge Jakobsen, EDC's specialist industrie en logistiek. Hij benadrukt dat het als investering behoorlijk riskant kan zijn om te investeren in speculatieve bouw, omdat het moeilijk is de prijs en het rendement te berekenen, aangezien de kosten van de conversie om aan de behoeften van de klant te voldoen, waanzinnig hoog kunnen zijn".

Christopher Thomsen erkent dat het ontwikkelen van projecten zonder kant-en-klare klanten grote risico's met zich meebrengt. Maar volgens hem is dat een risico dat het nemen waard is.

"We investeren veel geld in iets waar we in principe nog geen klanten voor hebben. Wij geloven in ons product. En natuurlijk kopen we geen groot terrein voor een ontwikkeling als we er geen potentie in zien. De markt is zo populair dat de klanten niet kunnen wachten op de 10-12 maanden die het duurt om een unit te bouwen. Het is een berekend risico", zegt hij, maar hij geeft geen cijfers over het bedrag dat MG Real Estate in Denemarken wil investeren.

"Over vijf-zes jaar, als Taulov Dry Port de ontwikkeling van het transport- en logistiek centrum in Taulov met de geplande 300.000 vierkante meter heeft voltooid, zal de bouw een investering van ongeveer 2 miljard DKK hebben gevergd", zegt Jesper Gemmer. In tegenstelling tot Kenneth Hauge Jakobsen is hij van mening dat het in het voordeel van de investeerder is wanneer magazijngebouwen generiek zijn, omdat ze kunnen worden aangepast aan individuele klanten. En dat maakt de leasemogelijkheden flexibeler.

"Als je een pand bouwt voor een klant, moet dat over een langere periode worden afgeschreven, bijvoorbeeld een huurcontract van 20 jaar. Maar als een huurder van dat pand eenmaal verhuist, is het heel moeilijk om iemand te vinden die er voor 100 procent in past; en dat betekent dat je met wat verbouwingskosten blijft zitten. Maar als je iets generieker hebt, hoef je niet veel te verbouwen. Dat betekent ook dat je met kortere huurtermijnen kunt werken," zegt Jesper Gemmer, en hij voegt eraan toe dat hij de markt ziet verschuiven naar flexibelere huurcontracten.

"Als we door bedrijven worden benaderd, weten ze vaak niet zeker of ze bijvoorbeeld 2.000 of 6.000 m2 moeten huren. Hier kunnen ze de huur uitbreiden, en wat we zien is dat flexibiliteit en kortere huurcontracten steeds belangrijker worden.

Bij Colliers zien ze geen tekenen dat de vraag naar logistieke faciliteiten in de nabije toekomst zal afnemen. Ondanks de grotere risico's die verbonden zijn aan speculatieve bouw, is het toegevoegde risico volgens de bedrijfsmakelaar op het laagste niveau in meer dan tien jaar.

"In het licht van de enorme huidige vraag op de markt zijn wij van mening dat investeerders moeten overwegen meer risico te nemen en te bouwen voordat klanten bereid zijn het geld te overhandigen. En dat zou wel eens een heel goede investering kunnen blijken te zijn," aldus Peter Lassen.